德信中国亏卖宁波项目：债务压顶之下，销售额净利润毛利巨降
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《港湾商业观察》王心怡
近日，德信中国（02019.HK）披露相关股权转让协议。进入2023年，销售状况并不乐观的德信中国，在此次股权转让交易中剑指流动性问题。
01
出售变现，补充流动性
于2023年4月6日，宁波厚东房地产信息咨询有限公司（德信中国一间间接非全资附属公司），作为卖方，与中意宁波生态园控股集团有限公司，作为买方，订立股权转让协议。卖方将出售目标公司余姚厚新置业有限公司100%股权。
据了解，余姚厚新置业有限公司持有一幅位于浙江省宁波市余姚市海塘路东侧、兴滨路北侧的地块及该地块上的建筑物，除上述资产外，该公司无其他任何资产和债权。于公告日期，该地块的建筑施工尚未完成。
目标公司于今年2月28日的未经审核资产净值及总资产分别为5.26亿元、5.26亿元，明显高于本次交易中3.73亿元的作价。而根据预期将按照持有卖方45.23%的股权，作为出售事项的结果，公司将录得收入1.68亿元。但同时也预期将录得未经审核除税前亏损约6940.7万元。
这样的计算主要参照两点。一是股权转让协议项下的应付代价，其次是目标公司于2023年2月28日的未经审核资产净值。不过公司也指出，就出售事项录得之实际亏损须经审计，可能与估计金额不同，因其取决于（其中包括）目标公司于出售事项完成日期后的实际资产及负债金额；及发生的实际交易成本。
对于德信中国来说，本次交易是否代表公司放弃了中长期的潜在投资回报而选择了短期的流动性补充？就相关问题《港湾商业观察》联系德信中国，公司并未回复。
根据公告，德信中国认为出售事项为集团带来变现投资的机会，借此进一步提升集团的流动资金状况。公司亦预期出售事项将改善集团的整体资产周转率。因此，董事认为订立股权转让协议符合集团的策略。整体而言预期出售事项所得款项将用作集团的一般营运资金。
IPG中国首席经济学家柏文喜向《港湾商业观察》指出，这一转让协议确实表明德信中国流动性压力较大，且无力继续投入该项目的后期开发。对于房企来说，2023年可能会有更多的类似折价出售旗下项目的愿望，但是当前市场中流动性普遍紧张，能够接盘的房企比较有限，能否成交以及交易条件都是个比较大的问题。
02
超200亿元有息负债
2022年德信中国在流动性方面操作不少。
根据德信中国此前公告，配售事项已完成。配售代理已按照配售价每股配售股份0.881港元成功将合共268,000,000股配售股份配售予不少于六名承配人。经扣除卖方就认购事项产生的由德信中国承担的有关开支（包括法律费用及其他顾问费用）后，认购事项的净股价约为每股认购股份0.861港元。认购股份占经认购事项扩大后公司已发行股本的约9.03%。
德信中国在其中收取的认购事项所得款项净额总额（经扣除专业费用及实付开支）约为2.31亿港元。公司拟将认购事项所得款项净额用于公司现有业务之未来发展、偿还现有债务、集团之营运资金及一般企业用途。
公开信息显示，德信中国旗下杭州空港置业有限公司作为借款人与温州银行股份有限公司杭州分行于2020年11月27日至2021年6月29日期间订立四笔借款协议，贷款人提供予借款人总金额为人民币8.4亿元贷款，该等贷款原定于2022年11月26日至2023年6月25日期间到期。
经贷款人与借款人进行友好磋商后，双方已于2022年11月25日及2022年12月23日就借款协议分别订立四笔贷款展期协议，同意将贷款还款到期日进行展期。其中第一笔贷款原还款到期日为2022年11月26日，申请展期后还款到期日为2023年11月26日；第二笔贷款原还款到期日2022年11月27日，申请展期后还款到期日2023年11月27日；第三笔贷款原还款到期日2023年2月3日，申请展期后还款到期日2024年2月3日；第四笔贷款原还款到期日2023年6月25日，申请展期后还款到期日2024年。
根据2022年年报，德信中国的负债总额约为899.26亿元，同比下滑5.58%。有息负债下降30%，但仍有211.91亿元。同期公司现金及现金等价物为73.07亿元，同比下滑58.39%。
03
业绩下滑压力较为明显
德信中国的流动性与其业绩也有一定的关系。根据德信中国披露的2023年3月未经审核营运数据。截至2023年3月31日止1个月，德信中国实现合约销售金额约人民币26.30亿元，同比减34.9%；截至2023年3月31日止3个月，集团实现累计合约销售金额约人民币81.70亿元，同比降57.07%。
2023年的销售压力更像是2022年的延续。2022年全年，集团连同合营企业及联营公司的合约销售额同比减少约51.2%，合约销售建筑面积同比减少约43.5%。合约销售平均售价同比减少约13.6%。
做为结果，德信中国2022年营收下滑4.17%，毛利下滑56.54%，净利润下滑93.2%。盈利指标方面，对比2021年，公司的销售毛利率及净利率分别从21.68%及10.28%降至9.83%及0.73%。
在这样的情况下，德信中国仍旧于2022年上半年取得3幅新增地块，新增总建筑面积约287,250平方米。公司表示，截至2022年12月31日，集团在25个城市共运营146个项目，报告期末总土储约为1460万平方米，进一步发挥深耕聚焦的战略布局优势。
公司管理层认为，总体而言，与截至2021年12月31日止年度相比，中国房地产市场经历了深度调整，投资端乏力、销售端低迷、融资端及需求端尚未恢复。德信中国指出，2022年是集团上市的第四年，在股东的支持与员工的不懈努力之下，集团攻坚克难，坚持落实好保交付，把保交付作为重中之重，2022年共交付31批次，累计交付超2万套，100%如约交付。年内集团采取深耕“大本营”的策略，在一二线城市土储占比超过80%，其中杭州、温州、宁波等几个重点布局的城市销售额都进入当地销售榜单的前列。
柏文喜认为，公司于今年一季度销售降幅在市场中相比较而言还是下降幅度比较大的。公司在销售状况不佳的情况下依旧于2022年扩充土储，主要原因可能是错估了行业形势，以为2023年市场会快速回暖才大力扩张土储的，而且认为2022年趁行业低潮时低价吸纳土地的老套操作方式会依然有效所致。（港湾财经出品）
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