万万没想到,在惠南这个板块也能拿下74分的高分!但其实在浦东,总是有层出不穷的"万万没想到"!
比如说,万万没想到周浦的御沁园六期,热度也是不遑多让,160套房源,认购率高达382%!最终入围分高达82.65分!
(资料图片仅供参考)
为什么一个捂了多年的“老盘”能够杀出重围呢?抛开价格等因素,区位与地铁的优势比较突出:
①周浦板块发展的已经比较成熟,生活配套比较齐全,生活便捷度高;
②项目还是距离18号线繁荣路站仅200米左右的真地铁盘。
再加上产品户型的优势。毕竟约800万起总价的大三房和约1200万起总价级的联排别墅,在整个浦东都是“凤毛麟角”!
这样一想,高积分也不令人意外,再说近两年周浦供应极其稀少,新盘入围积分本就不低。
如果把惠南、航头、祝桥、新场作为“刚需”梯队可选的板块,主力供应300-500万级新房;那么周浦、川沙、高行、御桥,也可以算是一个梯队,主力供应600-800万级新房。
这4大板块各自有何亮点?板块内还有多少待售新盘?购房者又该怎样抉择呢?……
今天我们一起来解读一下,希望对您有所帮助。感兴趣的朋友有任何疑问,也可以在评论区留言,我们也会尽快回复您!
01 周浦
周浦,从前分属南汇,也是南汇距离浦东和市区最近的一个板块。
虽然曾经的南汇区政府设置在惠南,但是周浦本身商业教育配套相对齐全,从板块认知上周浦算是南汇最好的区域,素有“小上海之称”。
据悉,在解放前,甚至改革开放前物资匮乏的年代,周浦中大街,也就是现在的小上海步行街上,各类粮油百货商店里,凡是浦西能买到的东西在周浦都能买到。
时至今日,周浦的生活配套依然很不错,一应俱全。
商业方面,除了小上海步行街,还有万达广场、周浦永乐广场、绿地缤纷广场等大型商业综合体。
教育方面,周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的学校。
交通方面,板块内之前有11、16号线,但并未串联起整个板块,仅与周浦擦身而过。
18号线的到来,才真正弥补周浦缺乏南北向轨交的不足,也实现与浦东北部及上海中心城区的快速对接,6站就可抵达内环线交通枢纽的龙阳路站。
整体来看,无论是新房还是二手房市场,周浦板块都非常活跃。
据数据显示,近五年里,截止到今年2月,周浦已经成交二手房21465套,成交均价从2019年的40505元/㎡,一路涨到了现如今的56260元/㎡。(数据来源:中指研究院)
新房方面,周浦也呈现出了涨势:2021年,浦发东悦城开盘均价只有约4.2万/㎡,但今年一批次周浦东地铁站旁边的地块房地联动价,已经高达6万/㎡!最新入市的御沁园均价约6.3万/㎡。
接下来周浦板块待售新盘也仅有金桥周浦项目「金桥碧云澧悦」,指导价约5.6w元/㎡!有一定性价比优势!
项目将推建面约92-165㎡3-4房高层产品,预计年内三季度入市!该项目预计将是低分或不触发积分!感兴趣的朋友,可以点击小程序了解更多详情!
项目距离16号线周浦东站约1.8公里,距离18号线繁荣路站约2.6公里!距离地铁较远,是项目一个“硬伤”。
但好在周边配套还挺齐全,1公里范围内有周浦文化公园、周浦体育中心(在建,预计今年中旬开放)等配套。3公里范围内也能拥享万达广场、绿地缤纷广场、“小上海”步行街等等商业配套。
项目南侧即周浦医院
项目北侧尚存部分民房以及农地,周边绿地遍布
除此之外,今年首次土拍周浦还上新了一幅新地块——浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块。该地块联动价约6万/㎡,比金桥周浦项目(联动价5.6万/㎡)略高4000元/㎡。
当时这幅地块引起14家房企争夺,最终以9.39%的溢价率被招商&南昌市政联合体项目拿下,这也是两个开发商继虹桥公馆后的第二次合作。
从出行便捷度来看,该地块位置要更佳,距离16号线周浦东站直线约800米左右,实际步行的话约1公里左右。而金桥周浦项目还是比较远的,步行要将近半小时。
从周边整体的开发情况来看,金桥周浦项目附近已经是比较成熟的居住区域,浦发东悦城、中金海棠湾等次新房还有众多的老小区,周边情况基本确定,没有什么大改的可能性。
而周浦新地块附近,除了周浦小学和幼儿园之外,其他都是大片待开发的用地,有绿地、有住宅、有商业、也有学校,未来的建设空间会大一些,但是这个时间要多久,剩下的土地什么时候能推出,暂时还不得而知。
02 川沙
川沙位于浦东的东部,是整个2号线东延伸段中占地最大的一个板块。
根据最新的上海市总体规划,川沙部分被纳入到了主城区,且自身也有城市副中心的定位,在城市能级上与虹桥、张江、金桥等地区并列。
再加上张江科学城南部拓展区、迪士尼度假区,川沙作为浦东三大历史文化名镇之一,似乎理应得到发展。但一直以来发展都比较缓慢,处在边缘化的角色。
2号线在川沙境内设有凌空路、川沙及华夏东路3站。
凌空路周边仍处于待开发状态,而川沙站及华夏东路站周边则是整个川沙目前人口最为密集的区域。
川沙比较拿得出手的位置,就是2号线川沙站附近,这里是川沙区政府所在地,是川沙的核心,生活配套成熟度比较高。
周边汇集百联川沙购物中心、绿地东海岸、绿地云悦坊等商业配套。
位于川沙路上的绿地东海岸以及绿地云悦坊
凌空路站周边,目前成熟度远远不如川沙站,区域内缺乏大型配套,目前还是比较依赖于川沙站周边配套。
但它极有可能是川沙下一个崛起的地方,据了解,凌空路站周边未来也将引入大型商业综合体(凌空路TOD规划),可以弥补区域内商业的缺失;区域内更规划有4所幼儿园,2所小学,2所中学;还预留了养老院、体育设施、社区服务中心、文化设施、公厕、卫生设施、绿化等配套。
我们再来看近几年川沙板块的一、二手房成交量价!从成交量来看,前几年新房供应比较少的时候,二手房成交量随之上升,反之随着新房供应上涨二手房成交渐渐回落。
从成交价格来看,二手次新房价上涨但涨幅不大,近5年涨幅约10%;新房价格涨幅略高一点,从2018年的4万+涨至5万+,涨幅约23%!
就新房供应来看,目前川沙板块有3盘待入市,分别为陆家嘴锦绣云澜、东岸观邸、浦房川沙项目,联动价皆6.4万/㎡。
也就是说,百平三房的总价都在640万左右,置业门槛稍高于周浦。
陆家嘴锦绣云澜,2号线川沙站旁地铁盘,直线距离约800米左右,与隔壁的陆家嘴锦绣观澜之间,仅隔了一条川沙路及川沙企业中心。周边配套醇熟,预计将是一个很抢手的热门盘。
项目可售商品房共计1064套,计划分两批次入市!
项目户型落位图
首开预计将推建面约89-168㎡3-4房,指导价6.4万/㎡,总价约570万起。
目前售楼处及样板间已开放,感兴趣的朋友,可点击下方小程序预约看房多!
东岸观邸、浦房川沙项目,均位于2号线凌空路站周边。
东岸观邸是川沙国际社区约54公顷超级大盘,以“两轴一湾四组团”格局,规划了居住、商业、公共服务、绿地等多元业态。
此前入市的正是其一期东岸观邸·云尚丹霞,项目三批次加推84套洋房产品,目前已全部售罄。
此外东岸观邸还有2块待入市地块,位置更佳,距离凌空路地铁站最近仅约300米左右。
东岸观邸·云尚丹霞旁边就是浦发川沙项目,预计将于下半年入市。
最新项目效果图已曝光,如下所示!
根据规划方案显示,项目拟建13栋13-16层高层住宅、1栋16层保障房、2栋17层租赁住宅、以及部分配套用房。
首开预计将推出约350套房源,建面约90-125㎡3-4房,联动价也是6.4万/㎡,最低总价也在570万左右。感兴趣的朋友,欢迎点击报名通道了解更多!
03 高行
比起高行板块这个名称,说“森兰”更加让人耳熟能详。
关于森兰板块的区域规划其实从2005年就开始了。当年,浦东新区规划局进行了《外高桥新市镇概念性规划研究》。其中,外高桥东南角一片叫“东沟楔形绿地”的区域,成为了现在大家熟知的“森兰国际社区”。
从地理位置来看,板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中间,由6号线串联。
当然,最不能忽视的还有森兰的生态底色,很好的成为了外高桥、金桥两大工业区的“缓冲地带”,形成优良的居住形态。
森兰绿地占地约387公顷,大小相当于2.4个世纪公园。而且根据规划,森兰绿地沿水域将开设滨水游步道、城市沙滩、赛事跑道、音乐节广场、自行车林间赛道等,预计2024年整体开放!
效果图
另外,还拥有2条跨江隧道,想去北外滩、杨浦自驾均相当方便,也是一直备受浦东购房者喜爱的板块之一。
我们也拉取了近5年高行板块一、二手房成交数据!
无论二手房还是新房价格涨幅都要比川沙高!高行板块二手次新房,2022年成交均价超7.2万/㎡,近5年涨幅约16%;新房成交价格,近5年更是涨了约34%。
除了去年入市迎来了一波“供应井喷”,新房供应量达到了2000+套外,近5年来几乎每年的新房供应均不足500套!
目前板块内,仅有2盘待售,多次加推的红盘瑞仕半岛璟庭,与即将上市的森兰万安里。
对于想置业浦东中外环的购房者来说:
前者,6号线真地铁盘,且紧邻森兰国际住区,周边均处于待改造阶段;
后者,紧邻森兰绿地+山姆会员店旁,拥有高行老集镇的成熟生活配套,居住便捷性更高,适合自住。感兴趣的朋友,可以点击下方报名通道,预约看房快人一步!
从户型来看,森兰万安里预计6月底入市,将首推338套,建面约95-147㎡3-4房,预计总价约680万起!
瑞仕半岛璟庭很有可能与之撞车,据悉将收官加推498套98㎡-159㎡高层+叠加,最低总价一样也是约680万左右。感兴趣的朋友,可以点击下方报名通道了解更多!
2盘价格相似、距离不远,但预测积分的话,预计瑞仕半岛璟庭要求更高,预计60分+;森兰万安里低分或者不触发。
当然,不论积分、预算多少,当下买房没有更好,只有更适合自己的一款!
04 御桥
御桥板块处于北蔡和康桥之间,实际它并非一个行政板块,而是一个约定俗称的称呼。
因地铁11号线御桥站的聚集效应,逐渐形成了板块的概念。
加上近几年万科红盘和建平实验学校的热度暴涨,使得御桥板块越来越吸睛,成为许多浦东置业者的关注焦点。
难得的是,御桥的商业配套很强,汇集百联东郊购物中心、复地活力城、红星美凯龙、宜家等大型商场。
板块内11/18号线双轨交交汇,也让御桥的交通如虎添翼,4站即达交通枢纽龙阳路;另外中环线的上下匝道也设在御桥,开车出行也相当方便。
而且御桥板块内目前在建的陆家嘴御桥科创园,是一个类似硅谷的企业总部基地,同时为科创类企业提供高规格的办公、商业、居住等全面的配套服务。
在御桥地铁站附近新房供应稀缺的背景下,1站御桥的「港城中环汇·云启」很可能成为科创人才的置业选择。
它不仅是供应稀缺的御桥板块内,难得的待入市新盘,更是难得的双轨交盘。
项目距离11、16号线罗山路地铁站直线约600米,一站可达御桥站,近享御桥站周边醇熟的生活配套;另外项目自身也规划有商业用地。
据了解,项目预计将于三季度入市,将推建面约98-183㎡3-5房!联动价6.25万/㎡,与周边二手房也存在一定的倒挂,目测也将是红盘预定。
总结
总体来说,600-800万新房置业,一直是竞争比较激烈的赛道!
就这四大板块而言,接下来也一共仅且只有7盘待入市,可想竞争多么激烈。
论交通便捷度,瑞仕半岛璟庭无疑是最优的,6号线直达陆家嘴前滩,在建21号线直达张江;
其次御桥的“独苗”港城中环汇云启,不仅是双轨交地铁盘,性价比也较高;
陆家嘴锦绣云澜,作为2号线川沙站地铁盘,周边配套醇熟,也各有优势。
论价格,周浦<御桥<川沙<高行,周浦金桥碧云澧悦联动价最低为约5.6万/㎡,最低总价约500万左右;其他起步总价均在600万以上了。
论积分情况,预计积分较高的有瑞仕半岛璟庭、港城中环汇云启、陆家嘴锦绣云澜;
如果积分较低,可以考虑配套较强的森兰万安里、川沙凌空路站旁2盘东岸观邸与浦房川沙项目、以及周浦的金桥碧云澧悦。
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